日本房產投資房產類型怎么選？

由于日本房產跟歐美其他發達國家相比房產單價低、貸款利率低、出租回報率高。所以投資日本房產成為海外資產配置的理想選擇。作為海外客戶投資日本房產應該怎么選擇房產類型呢？

目前日本房產投資主要非為兩大類：住宅型房產和商業型房產。
住宅型房產分為：一戶建、單套公寓、整棟公寓。
商業型房產分為：單套事務所、整棟商業辦公樓、酒店。
下面我們就沒別具體介紹一下他們各自的特點。

一.住宅型房產

1.一戶建：一戶建適合家庭成員較多的家庭自住，不適合投資。首先一戶建面積比較大出租的需求量很小，購買或租賃一戶建的客戶都是以家庭為主。日本購買房產都是以貸款為主，自住型貸款首付低，利率低，每月的月供和租房的租金差不多，以家庭為單位以其租房，不如購房。所以從單純投資的角度來說，投資一戶建出租率低，空置率高、保值率和變現率差。我個人覺得一戶建適合自住型客戶，不適合投資型客戶。

2.單套公寓：單套公寓分為普通公寓和高級公寓。公寓又分為一居室、2居室、3居以上。單套公寓既可以自住又可以投資。普通公寓適合投資型客戶，普通公寓總價低，出租回報率高。高級公寓適合消費型客戶。高級公寓總價高，出租回報率低。一居室和2居室公寓適合投資或自住，3居室以上公寓適合自住。一居室公寓適合全款購買，2居室以上適合貸款購買。海外客戶個人名義只能全款購買，以日本公司名義購買可以貸款。單套公寓根據客戶的具體需求自住和投資都可以。

3.整棟公寓:整棟公寓在日本是投資型房產的主體。日本都是以公司名義購買房產進行投資的。首先整棟公寓前期購買好貸款，后期出售保值率高。同時出租期間收益的穩定性高、也可以合理避稅。所以整棟公寓適合資金運算比較充足的純投資客戶，也是日本投資的主體。

二.商業型房產

1.單套事務所:單套事務所適合自用，作為投資風險在于空置率比較高，保值和變現率跟住宅型公寓比低很多。所以作為純投資單套公寓更適合。

2.整棟商業辦公樓:整棟商業辦公樓適合商業自用或投資。投資者大都以銀行貸款購買為主。首次比例比住宅型房產要高1-2成，另外，空置率也會好一些，后期保值和變現率跟住宅型整棟公寓比差一些。作為海外投資客戶謹慎選擇。

3.酒店:酒店包含商務酒店、溫泉旅館、簡易旅館、民宿。作為運營型物件首先不能貸款，只能全款購買。其次運營有很多不確定因素，收益率沒有保證，最后由于必須全款購買后期的保值率和變現率都很低。所以酒店適合自己購買運營，不適合單純投資。

綜上所述：作為海外投資客戶，純投資根據資金預算選擇單套公寓和整棟公寓。自住型客戶首選單套公寓，其次選一戶建。海外客戶不適合投資運營型商業物件。海外客戶在日本設立公司，以公司名義貸款購買房產是個不錯選擇，首付4-5成，貸款年利率1.5-1.8%，貸款周期15-25年。