日本房產(chǎn)投資房產(chǎn)類(lèi)型怎么選？

由于日本房產(chǎn)跟歐美其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比房產(chǎn)單價(jià)低、貸款利率低、出租回報(bào)率高。所以投資日本房產(chǎn)成為海外資產(chǎn)配置的理想選擇。作為海外客戶(hù)投資日本房產(chǎn)應(yīng)該怎么選擇房產(chǎn)類(lèi)型呢？

目前日本房產(chǎn)投資主要非為兩大類(lèi)：住宅型房產(chǎn)和商業(yè)型房產(chǎn)。
住宅型房產(chǎn)分為：一戶(hù)建、單套公寓、整棟公寓。
商業(yè)型房產(chǎn)分為：?jiǎn)翁资聞?wù)所、整棟商業(yè)辦公樓、酒店。
下面我們就沒(méi)別具體介紹一下他們各自的特點(diǎn)。

一.住宅型房產(chǎn)

1.一戶(hù)建：一戶(hù)建適合家庭成員較多的家庭自住，不適合投資。首先一戶(hù)建面積比較大出租的需求量很小，購(gòu)買(mǎi)或租賃一戶(hù)建的客戶(hù)都是以家庭為主。日本購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)都是以貸款為主，自住型貸款首付低，利率低，每月的月供和租房的租金差不多，以家庭為單位以其租房，不如購(gòu)房。所以從單純投資的角度來(lái)說(shuō)，投資一戶(hù)建出租率低，空置率高、保值率和變現(xiàn)率差。我個(gè)人覺(jué)得一戶(hù)建適合自住型客戶(hù)，不適合投資型客戶(hù)。

2.單套公寓：單套公寓分為普通公寓和高級(jí)公寓。公寓又分為一居室、2居室、3居以上。單套公寓既可以自住又可以投資。普通公寓適合投資型客戶(hù)，普通公寓總價(jià)低，出租回報(bào)率高。高級(jí)公寓適合消費(fèi)型客戶(hù)。高級(jí)公寓總價(jià)高，出租回報(bào)率低。一居室和2居室公寓適合投資或自住，3居室以上公寓適合自住。一居室公寓適合全款購(gòu)買(mǎi)，2居室以上適合貸款購(gòu)買(mǎi)。海外客戶(hù)個(gè)人名義只能全款購(gòu)買(mǎi)，以日本公司名義購(gòu)買(mǎi)可以貸款。單套公寓根據(jù)客戶(hù)的具體需求自住和投資都可以。

3.整棟公寓:整棟公寓在日本是投資型房產(chǎn)的主體。日本都是以公司名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)進(jìn)行投資的。首先整棟公寓前期購(gòu)買(mǎi)好貸款，后期出售保值率高。同時(shí)出租期間收益的穩(wěn)定性高、也可以合理避稅。所以整棟公寓適合資金運(yùn)算比較充足的純投資客戶(hù)，也是日本投資的主體。

二.商業(yè)型房產(chǎn)

1.單套事務(wù)所:單套事務(wù)所適合自用，作為投資風(fēng)險(xiǎn)在于空置率比較高，保值和變現(xiàn)率跟住宅型公寓比低很多。所以作為純投資單套公寓更適合。

2.整棟商業(yè)辦公樓:整棟商業(yè)辦公樓適合商業(yè)自用或投資。投資者大都以銀行貸款購(gòu)買(mǎi)為主。首次比例比住宅型房產(chǎn)要高1-2成，另外，空置率也會(huì)好一些，后期保值和變現(xiàn)率跟住宅型整棟公寓比差一些。作為海外投資客戶(hù)謹(jǐn)慎選擇。

3.酒店:酒店包含商務(wù)酒店、溫泉旅館、簡(jiǎn)易旅館、民宿。作為運(yùn)營(yíng)型物件首先不能貸款，只能全款購(gòu)買(mǎi)。其次運(yùn)營(yíng)有很多不確定因素，收益率沒(méi)有保證，最后由于必須全款購(gòu)買(mǎi)后期的保值率和變現(xiàn)率都很低。所以酒店適合自己購(gòu)買(mǎi)運(yùn)營(yíng)，不適合單純投資。

綜上所述：作為海外投資客戶(hù)，純投資根據(jù)資金預(yù)算選擇單套公寓和整棟公寓。自住型客戶(hù)首選單套公寓，其次選一戶(hù)建。海外客戶(hù)不適合投資運(yùn)營(yíng)型商業(yè)物件。海外客戶(hù)在日本設(shè)立公司，以公司名義貸款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是個(gè)不錯(cuò)選擇，首付4-5成，貸款年利率1.5-1.8%，貸款周期15-25年。