前些日子小編聽說國內(nèi)有些新房項目也推出了“0首付”購房的優(yōu)惠政策，不禁驚嘆一番。理論上，目前國內(nèi)并不允許“0首付”購房，那開發(fā)商是怎么操作的呢？

根據(jù)小編在網(wǎng)上查詢的資料，所謂的“0首付”，其實是把原本3成首付的部分房款由所購項目開發(fā)商先行墊付，購房者再分期還款給開發(fā)商，同時還要按時還貸給銀行，相當于購房者要同時還兩份“貸款”，還款壓力可想而知。這樣的操作并不能被認為是真實的“0首付”。那么真實的“0首付”購房應該是什么樣子的呢？我們可以借鑒一下日本的政策。

日本人或日本永住者在申請購房貸款時，不但是房款可以“0首付”，就連一些裝修費、手續(xù)費之類的費用也可以一并申請貸款，實現(xiàn)真正的“0首付”購房。不過對購房人的資質(zhì)審核相對比較嚴格。
 

貸款額度
 

貸款人需要有穩(wěn)定的工作和收入，原則上要在一家公司需連續(xù)工作3年以上，貸款額為個人年收入的7-8倍，資質(zhì)較好的最多能貸到年收的10倍。對于有著“年功序列制”的日本職場人來說，這條要求很容易滿足，有的人會在一個公司工作一輩子。
 

假設(shè)個人年收入是350萬日元，那么最多可以貸款3500萬日元。如果保守估計按2700萬貸款額度計算，每個月的還款額不到7萬日元，比同等房型的月租金還低，那么還款人是有足夠的還款能力的。

貸款年限
 

日本個人購房貸款的年限最長為35年，且貸款人的年齡在80歲以內(nèi)。所以大多數(shù)日本人選擇在中年購買房產(chǎn)，大概也是從還款能力和貸款年限考慮的吧。
 

有的人從40歲開始貸款購房，貸款35年的話，需要還款到75歲，75歲正好是退休的年齡，這樣又能保證退休后擁有自己的住房，又不用擔心養(yǎng)老金被貸款拖累。

貸款標的
 

日本“0首付”、“0利率”及貸款抵稅等優(yōu)惠政策僅適用于購買用于自住的優(yōu)良住宅。這樣就有效防止了購房人“炒房”的風險。如果銀行發(fā)現(xiàn)貸款人將用于自住的房產(chǎn)出租或作為投資房，則銀行有權(quán)要求貸款人一次性償還剩余貸款，賠償自住房與投資房貸款利率差額，并有可能產(chǎn)生一定的罰金及不良的信用記錄。

從上述日本的“0首付”貸款條件不難看出，日本是鼓勵老百姓貸款購房的，但是對貸款條件的限制又有效避免了“炒房”的風險。保證貸款人有足夠的還貸能力，放款的金融機構(gòu)的壞賬風險也就降低了。

小編認為，和日本的“0首付”購房政策相比，國內(nèi)的“0首付”大概是開發(fā)商吸引購房者的一套說辭，并不是真正意義上的零首付。國內(nèi)在“房住不炒”的政策下，應該短期內(nèi)很難推出大規(guī)模鼓勵購房的政策，“樓市有風險，購房需謹慎”。