想要移民日本，高凈值客戶的第一步往往是申請(qǐng)“投資經(jīng)營(yíng)管理簽證”。在此之前，該簽證稱做“投資經(jīng)營(yíng)”簽證，但事實(shí)上，日本政府不僅僅只希望吸收海外投資，更希望能夠吸引海外優(yōu)秀人才，長(zhǎng)期定居日本并實(shí)際參與業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。所以在日本實(shí)施“新移民政策”后，此類簽證的政策更偏向于能夠在日本真實(shí)經(jīng)營(yíng)管理公司的人才。

那么，很多客戶就想：“我在日本購(gòu)買一套房產(chǎn)，然后作為民宿運(yùn)營(yíng)，是不是就可以輕松的申請(qǐng)到投資經(jīng)營(yíng)管理簽證了。”其實(shí)，在日本投資一套房產(chǎn)本身并不能直接申請(qǐng)簽證，實(shí)際上是投資人應(yīng)該先在日本設(shè)立公司，以公司的名義運(yùn)營(yíng)管理自己投資的房產(chǎn)，并以此作為主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)申請(qǐng)簽證。在日本“新移民政策”放寬后，外國(guó)人初次申請(qǐng)“投資經(jīng)營(yíng)管理簽證”的門檻相對(duì)降低了，但同時(shí)對(duì)將來(lái)續(xù)簽時(shí)的要求則相對(duì)提高了。

日本入管局普遍認(rèn)為，僅投資一套低總價(jià)房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)性較低，盈利能力較差，但如果投資額達(dá)到一定高度時(shí)，比如投資多個(gè)房產(chǎn)或投資一套高總價(jià)房產(chǎn)時(shí)，其運(yùn)營(yíng)的可能性才會(huì)變得比較高，公司流水及盈利能力才有所保障。比如投資房產(chǎn)作為民宿運(yùn)營(yíng)時(shí)，根據(jù)新民宿法的要求，有經(jīng)驗(yàn)的投資移民顧問(wèn)會(huì)建議客人購(gòu)買4棟一戶建小樓，或是一整棟公寓樓，投資預(yù)算總額在大概1000萬(wàn)人民幣左右。這樣，運(yùn)營(yíng)后的收入就基本上可以覆蓋成本支出，減少的后續(xù)投資額。

日本人購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)更愿意使用低利率的貸款買房，而中國(guó)人買房則喜歡用現(xiàn)金全款買房子。從投資角度出發(fā)，使用杠桿可以使利益更大化，外國(guó)人買房時(shí)也可以選擇日本的低息貸款。比如上述總價(jià)約1000萬(wàn)人民幣的房產(chǎn)，僅需支付約500萬(wàn)人民幣的首付款就夠了，大大減輕了投資人的付款壓力，投資收益反而更高，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理簽證的續(xù)簽也更有保證。而在簽證續(xù)簽時(shí)，雖然入管局對(duì)投資人所經(jīng)營(yíng)公司的流水、收益等并沒(méi)有明確的量化要求，但可以肯定的是流水額越高越好。根據(jù)移民顧問(wèn)的經(jīng)驗(yàn)，總價(jià)1000萬(wàn)的房產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的流水額基本可以滿足續(xù)簽要求，從而提高投資人移民的成功率。